为贯彻落实住建部办公厅、发改委办公厅、工信部办公厅、财政部办公厅、国家能源局综合司联合下发的《住房和城乡建设部办公厅等关于进一步深入推进城镇老旧小区改造工作的通知》（建办城〔2024〕53号）文件精神和省住建厅、省发改委、省财政厅、省通信管理局和省能源局发布的《关于公布2025年城镇老旧小区改造计划的通知》要求，结合我县实际，制定本实施方案。
一、总体要求
（一）改造范围。北关小区、宏源小区、聚龙花园小区、化工家属院东区、审计局人民路家属院、龙泉小区（5、10号楼）、龙泉新村花园小区（1-4号楼）皇亭花苑（A区）、安泰能源小区、二中家属院（南楼）、城乡建设事业公司家属院、土产杂品有限公司家属院、大观园小区共13个老旧小区列入2025年老旧小区改造计划，惠及57幢楼房、1545户居民。
（二）改造内容。实施老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施改造、完善和提升。基础类改造内容主要包括拆违拆临、建筑物修缮、楼体外部墙面粉刷、道路硬化修复、排水管网更新、安防、消防、绿化、照明等非专营设施改造以及弱电“飞线”整治、自来水主管网更新等专营设施设备改造；提升类改造内容主要包括完善物业用房、新能源汽车充电桩、电动车充电车棚、健身器材安装、信息发布栏等。
（三）改造原则和工作机制。坚持“政府主导、群众参与、各方支持、多元融资、一区一策、统筹推进”的原则，落实政府负责、部门牵头、统一组织、分片改造、街道配合和原产权单位全力参与的工作机制，各责任单位按照责任分工承担具体实施责任，负责老旧小区改造任务推进实施和长效管理。
二、组织实施
（一）调查摸底（2025年2月底前完成）。一是组织业务人员、设计单位、预算编制单位、水电气暖专营单位进行现场调查，充分摸清小区现状。二是征求各相关部门及小区原产权单位、物业服务企业及居民对改造工作意见建议，细化改造方案。初步改造方案在改造小区内公示，广泛征求居民意见，公示期不少于10个工作日。
（二）改造方案设计（2025年3月上旬前完成）。按照“一区一策”原则，根据《山东省城镇老旧小区改造工程质量通病防治技术指南》的要求，结合前期调查情况、居民改造意愿及小区实际情况确定改造方案，对改造小区进行改造设计，完成项目改造平面图和施工图设计。水电气暖专营单位分别根据各自行业标准和小区实际对有改造意愿小区的专营设施进行改造方案设计，完成项目改造平面图和施工图设计。
（三）预算编制（2025年3月上旬前完成）。委托预算编制单位对改造内容进行工程量测算及造价预算，报县财政局评审中心评审。
（四）财政评审（2025年3月底前完成）。由县财政承担改造资金的改造项目，由县住建局将改造工程预算报县财政局评审。
（五）工程招标（2025年4月底前完成）。工程招标在完成财政评审后实施，县住建局负责13个小区由政府投资的改造项目招标工作。为优化我县建筑市场营商环境，吸引大型及中小微企业参与老旧小区改造，将改造工程分别以主体改造、弱电“飞线整治”改造、自来水主管网更新三个大项共七个标段进行招标。
（六）项目实施（2025年12月底前完工）
1.组织施工。各改造项目完成招标后，按照工期要求组织施工，其中水、电、气、暖、通信设施及排水管网更新改造有路面开挖、管线预埋等地下隐蔽工程的，提前组织实施，不得影响地上工程改造进度。
2.质量管控。2025年老旧小区改造项目委托监理、跟踪审计单位进行专业监理、审计，材料检测部门对进场主要材料进行检测，安全质监部门履行监督，确保工程质量。
3.竣工验收。项目完工后，县住建局按照有关规定组织相关部门及邀请居民代表参加竣工验收。涉及专营设施改造验收的，由专营单位按有关政策组织验收。验收通过后，及时完成工程结算，做好资料整理、归档和移交工作。
（七）长效管理。将改造后的老旧小区纳入社会治理范畴，强化基层党组织领导，以“沂蒙红色物业”党建联建推动共建共治共享，逐级列入专业化物业管理或公益物业服务实体、街道、社区统一管理等模式，建立长效管理机制，逐步实现改造后老旧小区物业管理全覆盖，做到“改造一个，管好一个”，避免“先改后乱”。
三、改造方式和出资模式
2025年老旧小区改造按照不增加政府隐性债务要求，运用系统思维、市场手段，创新老旧小区及小区外相关区域改造方式和融资模式。
（一）大片区统筹平衡模式。把具备条件的一个或多个老旧小区和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，加大片区内基础类项目的改造力度，做到项目内部统筹搭配、实现自我平衡。
（二）小区内自求平衡模式。在有条件的小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，如吸引电动汽车充电桩安装运营企业等社会资本参与小区服务设施改造、建设和运营等，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出。
（三）政府引导的多元化投入改造模式。通过政府引导、居民出资、政府补助、信贷支持、专业经营单位和原产权单位出资等渠道，统筹政策资源，筹集改造资金。
四、保障措施
（一）加强组织领导。县住建局负责老旧小区改造实施，建立联席会议制度，改造中遇到的政策冲突及需要多部门协调解决事项，由县住建局汇报，政府分管县长召集相关部门协调推进、解决。为提高工作效率，部门责任分工如下：
1.县住建局。负责改造小区的改造方案制定，组织由政府投资的改造工程设计、预算编制、招标、施工、监理及验收等工作。资金来源：财政资金。
2.县财政局。负责统筹拨付老旧小区改造资金并监督使用。对由财政承担改造资金的改造项目进行评审、工程量收方结算。
3.县发改局。负责申报、争取老旧小区改造中央预算内资金并监督使用。
4.县行政审批服务局。负责办理老旧小区改造工程立项审批、施工许可等手续。
5.县自然资源和规划局。负责指导各改造小区内及周边改扩建公共服务及社会服务设施的规划用地、项目设计和不动产登记工作。
6.县金融运行监测中心。负责协调地方金融机构，加大金融服务支持，落实上级金融支持老旧小区改造政策措施。
7.县公安局。负责指导老旧小区改造安装视频监控等技防设施安装的规划、设计。
8.县综合行政执法局。会同郯城街道负责改造小区内的违建、临建拆除。监督、指导施工单位将改造更新后的排水管网接入市政雨污管网。
9.县信息通信发展办事处。负责协调通信专营单位对各改造小区内弱电“飞线”进行整治、接网入户。
10.县体育发展服务中心。按照住建部、国家体育总局关于“国球进社区”、“国球进公园”等工作要求，负责对具备场地条件的老旧小区增设健身器材提供指导、支持。资金来源：财政资金及向上级申请体育彩票公益金。
11.县消防大队。负责指导各改造小区消防设施的维修、更新改造。
12.县融媒体中心。负责全县老旧小区改造政策宣传、报道等工作。
13.县供电公司、山东沂蒙兴业产业投资集团有限公司、新原供热公司、奥德燃气公司。按照行业管理规范及现行相关政策，负责老旧小区的供配电管网、供水管网、暖气管网、燃气管网和设施设备改造方案的制定，组织改造工程的设计、预算编制、物资招标采购、施工监理、验收及资料报送等工作。将2025年老旧小区优先列入本部门改造计划，主动承担社会责任，让利于民，分担改造费用。水电气暖专营设施的改造，要提前与小区原产权单位及物业公司一起征求业主改造意见，与老旧小区主体工程改造同步设计，提前实施，做到应改尽改。改造后按照相关规定将设施设备产权移交给各专营单位，由各专营单位负责维护管理，实现“一户一表、计量出户、抄收到户”的目标。资金来源：财政资金负担自来水主管网改造；供电改造由供电公司按现行政策筹集资金；暖气、天然气改造由业主、原产权单位、专营企业协商自筹。
14.郯城街道办事处。负责各改造小区党支部、业委会及物业服务企业进驻的批复备案等工作。
15.小区原产权单位及物业服务企业。负责组建成立小区党支部、业委会。负责做好业主改造意见征求工作。对于由业主出资的改造项目，包括供电、天然气、供暖专营设施改造、增设电梯、外墙保温、楼道内粉刷等改造内容，要及时与专营单位和住建局相关科室沟通，确定改造方案、业主出资比例，并负责筹集改造资金。负责小区内的拆违、拆临以及清除影响改造施工的占用公共区域栽种树木、小菜园等工作。负责改造工程验收后的接收、接管，并同时选聘物业服务企业对改造小区开展规范化管理，避免先改后乱。
（二）强化统筹谋划。因地制宜，突出重点，优先改造涉及居民安全需要和基本生活需求的项目。改造施工按照“先地下后地上”原则统筹推进，协调实施。
（三）健全推进机制。建立工作例会、信息、检查等制度，及时研究、协调解决有关重大事项和问题。
（四）“12345”热线工单和信访案件处置措施。在改造过程中，对于出现的各种纠纷、投诉等由各责任单位按照职能权限及时解决。
（五）加强监督检查
1.改造资金的使用，接受财政、审计部门的监督检查，邀请人大代表、政协委员、社会各界群众参与对全县老旧小区改造工作的监督和检查。
2.发挥新闻媒体的监督作用，加大对老旧小区改造工作的宣传引导，强化居民的主人翁意识，为改造工作推进营造良好氛围。
鲁公网安备 37132202180007号
